Immobilien als Altersvorsorge

Selbstnutzung oder Vermietung?

Selbstnutzung oder vermietung?

Denken auch Sie an eine Immobilie als Altersvorsorge? Damit die beliebte Anlageform auch wirklich funktioniert, sollten Sie von der Finanzierung bis zur Immobilienauswahl die richtigen Entscheidungen treffen. Grundsätzlich gilt es abzuwägen, in welche Art von "Vorsorgewohnung" man investieren möchte. Sieht man sein Eigenheim als Altersvorsorge, damit im Alter später schlagartig weniger Kosten anfallen, oder möchte man eine Immobilie kaufen, vermieten und damit einen krisensicheren Sachwert schaffen, den man später vielleicht sogar selbst nutzt?

 

Eigenheim als klassische Altersvorsorge

Anstatt monatlich Miete zu zahlen und damit Geld auszugeben, das nirgends investiert ist, fällt die Wahl von  48% der Österreicherinnen und Österreicher* vorzugsweise auf ein Eigenheim. Ob sich damit auch tatsächlich im Alter gut vorsorgen lässt, sollte man sowohl bei der Finanzierung als auch bei der Immobilienwahl gut abwegen. (Mehr dazu lesen Sie auch auf "Mieten oder Kaufen - (K)eine Frage des Geldes"). Klassische Vorteile bei der Wahl zum Eigenheim: Im Pensionsalter fallen lediglich Kosten für Betrieb, Wartungen und Reparaturen an und auch für die nachkommende Generation  bleibt ein nachhaltiger Wert bestehen. Folgende Fragen sollten Sie sich vor dem Kauf einer selbstgenutzten Immobilie als Altersvorsorge stellen:

 

  1. Selbst bauen oder bestehende Immobilie kaufen?
    Wer selbst bauen will, hat mehr Gestaltungsspielraum, gerade wenn Sie auch Wert auf eine altersgerechte und barrierefreie Einrichtung legen. Entscheidet man sich für den Kauf einer fertigen Immobilie sollte man unbedingt auf eine kompetente Beratung, wie durch Sachverständige und Gutachter, zurückgreifen. Mehr Informationen dazu lesen Sie auf "Worauf Sie beim Immobilienkauf achten sollten".
     
  2. Wird die Immobilie zeitgerecht abbezahlt sein?
    Idealerweise ist die Immobilie bis zum Pensionsantritt zu 90% abbezahlt. Mit dem Ende der Beschäftigung wird es schwieriger, die Kreditraten aufzubringen, was bereits bei der Aufnahme des Kredites zu beachten ist. Vergessen Sie nicht auf die Reparaturrücklagen!
     
  3. Ist Ihr Zuhause barrierefrei?
    Die eigene Immobilie auch im Alter rundum genießen zu können gelingt nur, wenn diese barrierefrei ist. Sie sollte bei Bedarf zumindest leicht adaptierbar sein.
     
  4. Liegt Ihre Immobilie günstig?
    Wenn man nicht mehr gut zu Fuß ist und auch das Autofahren unmöglich wird, bedeutet das für die Mobilität große Einschränkungen, wenn öffentliche Verkehrsmittel fehlen. Eine gute Verkehrsanbindung sollte bei der Wahl des Eigenheimes eine wichtige Rolle spielen.
     
  5. Kann Ihre Immobilie bei Bedarf vermietet werden?
    Im Alter oder wenn der Nachwuchs ausgezogen ist, kann der Wohnraum bald einmal zu groß werden. Ganze oder teilweise Vermietung kann hier eine gute Lösung sein. Steigt der Wert Ihrer Immobilie, sind die Mieteinkünfte automatisch höher.

 

Immobilie vermieten als Altersvorsorge

Hat man genug Eigenkapital zur Verfügung, um einerseits selbst eine Immobilie zu bewohnen und andererseits eine weitere zur Vermietung zu kaufen, profitiert man von einigen Vorteilen betreffend der Altersvorsorge mehr, als dies Eigenheimbewohner tun. Bei der sogenannten "Vorsorgewohnung" (oder auch "Anlegerwohnung", "Ertragswohnung", oder "Immobilienvorsorge") vermehrt man Kapital durch Mieteinnahmen und Steigerung des Immobilienwertes. Aus Geldwert schafft man Sachwert, der vor der Inflation geschützt und krisensicher ist. Zudem können entstehende Kosten rund um die Immobilie steuerlich geltend gemacht werden. In Zeiten der Wirtschaftskrise müssen sich Anleger also weniger Sorgen machen. Vorausgesetzt, man hat vor Kauf der Vorsorgewohnung essentielle Punkte beachtet, die eine erfolgreiche Altersvorsorge garantieren:
 

  1. Wohnungsgröße
    Den größten Mietermarkt in Österreich bilden derzeit Single-Haushalte. Grund dafür sind die steigende Studentenanzahl, zeitlich nach hinten gerückte Familienplanung und die hohen Scheidungsraten. Trends zeigen, dass 1-2 Zimmer-Wohnungen, vor allem in Ballungsräumen, auch in Zukunft gefragt sein werden. Ideal sind also kleine Wohnungen mit hoher Wohnqualität für Einzelpersonen.
     
  2. Ausstattung
    Die Einrichtung sollte speziell auf die Zielgruppe ausgerichtet sein. Studenten bevorzugen eher eine funktionale Ausstattung, in die möglichst wenig zusätzlich zu investieren ist. Familien legen Wert auf Gärten, ältere Personen womöglich auf barrierefreiheit und großzügige Bäder. Dabei gilt: Je zeitloser das Design ist, desto wertbeständiger bleibt es für den Besitzer.
     
  3. Region und Lage
    Um Leerstände zu vermeiden sollte die Lage der zu vermietenden Immobilie gut gewählt sein. Mehr Erfolg versprechen Ballungsräume. Dort zeigt sich über die Jahre sogar eine Wertsteigerung (aufgrund der höheren Nachfrage) von Wohnungen, während die Prognosen in ländlichen Regionen schlechter sind (hier setzt man eher auf Eigenheim als Miete). Zu den weiteren Erfolgsfaktoren zählen Stadtkernnähe, Verkehrsanbindung, Einkaufsmöglichkeiten, aber auch vorhandene Ruhelagen und Erholungsräume.

Durch die Vermietung von Immobilien lukriert man also im besten Fall zusätzliches Einkommen, sowie eine Zusatzpension. Außerdem kann man davon ausgehen, dass durch Abschreibungen die Mieteinnahmen in den ersten 15 Jahren weitgehend steuerfrei bleiben. Aber Vorsicht - hier gilt es unbedingt die Spekulationsfrist zu beachten!

 

 

*Quelle: Statistik Austria

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